Новый инструмент Geometa для проведения ГКО

Article content

Для государственной кадастровой оценки (ГКО) законом установлено проведение единого цикла оценки и получение актуальной кадастровой стоимости на одну дату для всей страны.
Оценка объектов недвижимости проходит один раз в четыре года, а в городах федерального значения может проходить в два раза чаще. Цикл ГКО земельных участков завершился в 2022 году, а к концу 2023 года должна быть проведена оценка всех объектов капитального строительства (ОКС), включая помещения и машино-места.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость объекта — это стоимость, установленная в процессе ГКО. На итоговую оценку оказывают влияние разные факторы: расположение, назначение, площадь, сопутствующая инфраструктура, состояние локального рынка недвижимости, социальная и экономическая ситуация в регионе. В случае изменения одного или нескольких характеристик объекта (ЗУ или ОКС) будет пересмотрена и его кадастровая стоимость.

Чем ближе кадастровая стоимость к рыночной, тем справедливее её использование в рядовых жизненных ситуациях горожан. Рыночная же стоимость объекта определяется только в конкретный момент времени, когда осуществляется сделка купли-продажи. Поэтому именно кадастровая стоимость является основой для расчёта налога на недвижимое имущество, определения размера государственной пошлины при судебных спорах, арендной платы и цены при продаже объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Понятно, что при установлении нового размера кадастровой стоимости объекта изменится и размер пошлины, и величина соответствующего налога, и арендная стоимость, и стоимость продажи, поэтому необходимо регулярно актуализировать данные о характеристиках объекта, влияющих на его стоимость. Именно с этой целью проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. Она может быть проведена и выборочно, и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно. Порядок проведения государственной кадастровой оценки устанавливается Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ № 273), а сама оценка осуществляется в соответствии с Приказом Росреестра от 04.08.2021 №П-0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Приказ №П-0336).

Кто и как определяет кадастровую стоимость?

В каждом субъекте Российской Федерации работы по определению государственной кадастровой оценки осуществляют бюджетные учреждения (ГБУ), которые специально созданы и наделены необходимыми полномочиями. К примеру, на территории Сахалинской области эту работу проводит ГБУ Сахалинской области «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки», созданный по распоряжению Правительства Сахалинской области от 07.11.2017 № 639-р «О создании государственного бюджетного учреждения Сахалинской области «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки».

ГБУ собирает и анализирует сведения о расположенных на территории субъекта РФ объектах недвижимости, производит расчёт кадастровой стоимости и формирует отчёты для передачи региональному подразделению Росреестра.

Процесс оценки может быть инициирован:

• ежедневно в случае регистрации новых объектов или внесения изменений в сведения о ранее учтённых объектах в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• планово во время очередного цикла ГКО, который проводится один раз в четыре года или один раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь), если соответствующее решение принято высшим органом на территории субъекта.

Подход к оценке и срок её проведения в этих случаях будет отличаться.

В случае определения кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости или внесения изменений в сведения о ранее учтённых объектах недвижимости в ЕГРН предусмотрен следующий порядок (в соответствии со ст. 16 ФЗ № 273):

1. В течение трёх рабочих дней с даты внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН необходимо передать аналогичные сведения в ГБУ в соответствии с требованиями Приказа №П-0336.
2. После получения сведений ГБУ в течение десяти рабочих дней проводит все необходимые процедуры для определения кадастровой стоимости объекта.
3. По результатам оценки ГБУ составляет акт об определении кадастровой стоимости в электронной форме. Данный документ должен быть размещён в сети интернет и направлен в ЕГРН в течение трёх рабочих дней со дня определения кадастровой стоимости.

Если же проводится плановая ГКО, то единовременной оценке подлежат все объекты, включенные в ЕГРН на территории субъекта Российской Федерации. В этом случае процедура оценки выглядит следующим образом (в соответствии со ст. 14 ФЗ № 273):

1. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Администрация).
2. После получения сформированного Росреестром перечня объектов ГБУ в течение сорока рабочих дней проводит все необходимые процедуры для определения кадастровой стоимости объекта.
3. По результатам оценки ГБУ составляет проект отчёта об определении кадастровой стоимости в электронной форме. Данный документ должен быть направлен для проведения всех необходимых проверок в Росреестр в течение трёх рабочих дней со дня определения кадастровой стоимости.
4. Росреестр в течение десяти рабочих дней проводит проверку проекта отчёта на соответствие всем необходимым требованиям. По итогам проверки в ГБУ и Администрацию направляется уведомление о соответствии или несоответствии проекта отчёта требованиям.
5. Если же несоответствий не выявлено, то Росреестр в течение трёх рабочих дней размещает в сети Интернет и в фонде данных ГКО сведения и материалы, содержащиеся в проекте отчёта, для сбора корректировок от всех заинтересованных лиц.
6. В итоге готовится финальный отчёт, на основании которого в течение двадцати рабочих дней уполномоченный орган регистрации прав составляет акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Этот документ вступает в силу по истечении одного месяца после дня официальной публикации в сети Интернет.

Как можно автоматизировать ГКО?

Каждый этап осуществления ГКО имеет нормативные сроки и предполагает обмен данными не только внутри ГБУ, но и между различными внешними системами внутри региона, относящимся к разным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. Это сложный и длительный процесс, требующий кропотливой рутинной работы, направленной на то, чтобы обеспечить требования законодательства, исключить технические и математические неточности, искажения или неправильное прочтение данных. Цена ошибки при проведении ГКО может составлять десятки миллионов рублей и стать тяжелым налоговым бременем для собственников и арендаторов.

Таким образом, автоматизация процесса ГКО может предполагать:

• интеграцию систем между собой для сокращения сроков получения сведений и согласования отчётов;
• фиксацию алгоритмов расчётов для снижения влияния человеческого фактора и исключения вероятности математических ошибок;
• задание форм заполнения информация для создания единообразной и машиночитаемой базы, что позволит быстрее находить и исправлять ошибки;
• создание единой базы для всех заинтересованных лиц, что минимизирует погрешности при оценке.

На территории Сахалинской области введена в эксплуатацию ГИСОГД на базе Geometa. Система уже содержит большие массивы градостроительных данных, которые могут стать основой для определения ценообразующих факторов при проведении ГКО и позволят автоматизировать процесс оценки. Geometa по сути является не только единым хранилищем для данных, полученных из разных источников, но и предоставляет инструменты систематизации, аналитики и актуализации этих данных.

Команда Gems development разработала и внедрила новый модуль Geometa «Государственная кадастровая оценка», который не только позволяет обмениваться данными с ГИСОГД, но и включает в себя следующие инструменты:

• «Обработка данных об объектах недвижимости» — для импорта данных об объектах, подлежащих оценке, из Росреестра в XML и MIF/MID-форматах, а также для обработки, систематизации и анализа полученных данных.
• «Мониторинг рынка недвижимости» — для обработки данных о рынке недвижимости, получения, хранения и просмотра данных о сделках с недвижимостью, экспорта и импорта перечней аналогов, выбора объектов-аналогов, формирования отчётности.
• «Экспорт результатов определения ГКО для ОКС и ЗУ» — для формирования отчётов по результатам определения ГКО и ведения журнала актов об определении кадастровой оценки.

В модуле предусмотрена возможность интеграции с внешними региональными системами, такими как ГИСОГД Сахалинской области, ФГИС ЕГРН и другими.

Сегодня мы рассказали о процедуре ГКО и инструментах модуля «Государственная кадастровая оценка», а в ближайших публикациях подробнее расскажем об их возможностях и поделимся кейсами их применения.